Pour beaucoup de propriétaires, l’aide au logement versée directement par la CAF ressemble à une assurance : une partie du loyer arrive chaque mois, quoi qu’il arrive. C’est en partie vrai, mais ce tiers payant s’accompagne d’obligations précises. Un bailleur qui les ignore peut perdre le bénéfice du dispositif, voire s’exposer à une pénalité. Voici comment le mécanisme fonctionne, et ce qu’il faut faire quand le locataire cesse de régler la part qui lui reste.
Le tiers payant : comment il fonctionne
Pour l’aide personnalisée au logement, le versement au bailleur est la règle générale : la CAF verse l’aide au propriétaire, qui la déduit du loyer. Le locataire ne règle donc que la différence entre le loyer, charges comprises, et le montant de l’aide. Le propriétaire perçoit ainsi deux flux chaque mois : celui de la CAF et celui du locataire.
Ce confort a une contrepartie inscrite dans le Code de la construction et de l’habitation : le bailleur auprès duquel l’aide est versée doit signaler à l’organisme payeur le déménagement du locataire et la résiliation de son bail. Continuer à encaisser l’aide après le départ du locataire expose à devoir la rembourser.
Quand l’impayé est-il constitué ?
La loi impose aussi au bailleur qui perçoit l’aide de signaler la défaillance du locataire qui ne règle pas la part du loyer restant à sa charge. Les textes réglementaires fixent un seuil précis. Lorsque l’aide est versée au bailleur, l’impayé est constitué dès que le locataire doit au moins deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges, c’est-à-dire déduction faite de l’aide. Lorsque l’aide est versée au locataire, le seuil est de deux fois le montant mensuel brut.
Deux mois pour signaler
Le signalement doit intervenir dans les deux mois qui suivent la constitution de l’impayé, sauf si la dette a été réglée en totalité entre-temps. Le bailleur doit en outre justifier qu’il poursuit le recouvrement de sa créance : relances écrites, mise en demeure, commandement de payer. Faute de signalement dans le délai, ou de ces justifications, une pénalité financière peut être prononcée par l’organisme payeur.
Ces règles réglementaires doivent évoluer au 1er janvier 2027 : à partir de cette date, mieux vaudra vérifier la rédaction en vigueur avant tout signalement. Le détail du cerfa, des signalements et de leurs délais figure dans le guide de Mon Avocat Bailleur sur l’attestation de loyer CAF.
Ce que fait la CAF après le signalement
Le signalement ne coupe pas l’aide : il ouvre une procédure de maintien sous conditions. La CAF informe la commission départementale chargée de prévenir les expulsions, puis peut demander au bailleur d’établir, dans un délai de six mois au plus, un plan d’apurement de la dette. Si le locataire reprend le paiement du loyer courant et respecte ce plan, l’aide continue d’être versée. À défaut de plan dans le délai, et après mise en demeure du bailleur, la CAF saisit le fonds de solidarité pour le logement, qui dispose de trois mois pour proposer une solution.
Pour le propriétaire, le plan d’apurement doit rester réaliste : des mensualités que le locataire ajoute au loyer courant et qu’il peut effectivement tenir. Pour chiffrer la dette mois par mois, en distinguant loyer, charges et aide perçue, un décompte précis évite les erreurs d’imputation.
Le cas du logement non décent
La CAF peut aussi constater que le logement ne remplit pas les critères de décence. L’allocation de logement est alors conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal, dix-huit mois selon les textes réglementaires, le temps que le propriétaire mette le logement en conformité. Pendant ce délai, le locataire ne paie que le loyer et les charges diminués de l’allocation, et cette diminution ne peut pas fonder une demande de résiliation du bail. Si les travaux sont faits dans le délai, l’allocation conservée est versée au propriétaire ; sinon, elle est perdue pour lui.
La procédure judiciaire continue en parallèle
Le dispositif de la CAF ne remplace pas les démarches classiques. Si la dette persiste, le propriétaire peut faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice : la clause de résiliation du bail ne joue en principe que six semaines après un commandement resté sans effet. Signalement à la CAF, plan d’apurement et procédure judiciaire avancent chacun à leur rythme, et doivent rester cohérents entre eux.
En résumé
- L’aide versée au propriétaire sécurise une partie du loyer, pas la totalité.
- Départ du locataire, fin du bail et impayé doivent être signalés à la CAF.
- L’impayé se signale dans les deux mois de sa constitution, en justifiant des démarches de recouvrement.
- Un logement non décent prive temporairement, voire définitivement, le propriétaire de l’aide.
