Un état des lieux est le document qui décrit, pièce par pièce, l’état d’un logement loué et de ses équipements. Il est rédigé une première fois à l’arrivée du locataire, puis une seconde fois à son départ. La comparaison des deux versions permet de savoir si des dégradations sont imputables au locataire et si une retenue sur le dépôt de garantie est justifiée. Pour une location vide ou meublée servant de résidence principale, il est encadré par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, qui fixe son contenu minimal.
- Définition : un constat écrit de l’état du logement, établi à l’entrée et à la sortie du locataire.
- Forme : réalisé contradictoirement, c’est-à-dire en présence des deux parties ou de leurs représentants, puis signé par chacune.
- Contenu : mentions fixées par le décret du 30 mars 2016 (date, adresse, parties, clés, description pièce par pièce).
- Enjeu : c’est la pièce de référence pour justifier ou contester une retenue sur le dépôt de garantie.
À quoi sert concrètement un état des lieux de location
Le document a une fonction de preuve. Sans lui, il devient très difficile de démontrer qu’une rayure sur le parquet, une tache au plafond ou un robinet qui fuit existait déjà ou est apparu pendant le bail. Il protège donc autant le propriétaire, qui veut récupérer un bien entretenu, que le locataire, qui ne veut pas payer pour l’usure laissée par l’occupant précédent.
Il sert aussi de base de discussion. Lorsque les deux versions sont précises, la plupart des désaccords se règlent en quelques minutes : il suffit de lire la ligne correspondante. À l’inverse, un constat bâclé, rempli de mentions vagues comme « bon état » ou « RAS », ouvre la porte aux contestations.
Pour un investisseur qui gère plusieurs lots, c’est enfin un outil de suivi patrimonial. Les constats successifs racontent l’évolution du bien et aident à planifier les travaux de rafraîchissement au bon moment.
Les mentions obligatoires de l’état des lieux selon le décret de 2016
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 liste les informations qui doivent figurer dans le document, qu’il soit rédigé sur papier ou sur support numérique. Le tableau ci-dessous les regroupe par grande famille.
| Rubrique | Ce qui doit apparaître |
|---|---|
| Nature du constat | Type d’état des lieux (entrée ou sortie) et date à laquelle il est établi |
| Rappel de l’entrée | Pour une sortie, la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée |
| Logement | Localisation précise : adresse, bâtiment, étage, porte |
| Parties | Nom ou dénomination des parties, domicile ou siège social du bailleur |
| Départ du locataire | Adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire sortant |
| Accès | Détail et destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux parties privatives et communes |
| Description | Pour chaque pièce, état des revêtements de sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement |
| Compléments | Observations ou réserves éventuelles, illustrations possibles par des images |
| Validation | Signature des parties ou de leurs mandataires |
Les relevés de compteurs (eau, électricité, gaz) ne figurent pas dans cette liste minimale, mais il est très recommandé de les noter avec photos à l’appui. Ils évitent des discussions sur les consommations de la période de transition.
Comment se déroule un état des lieux d’entrée, étape par étape
La visite d’entrée se fait idéalement dans un logement vide et propre, en plein jour, et sans être pressé. Prévoir une heure pour un studio et davantage pour une maison n’a rien d’excessif. Voici une méthode simple à suivre.
- Préparer la trame : lister les pièces dans l’ordre de circulation et, pour chacune, les éléments à contrôler (sol, murs, plafond, menuiseries, prises, éclairage, équipements).
- Relever les compteurs dès l’arrivée et photographier les index.
- Inspecter chaque pièce en décrivant l’état avec des termes précis : neuf, bon état, état d’usage, mauvais état, en ajoutant la nature et l’emplacement des défauts.
- Tester les équipements : robinets, chasse d’eau, volets, radiateurs, plaques de cuisson, hotte, interphone.
- Compter les clés et badges et préciser à quoi chacun sert.
- Relire ensemble l’intégralité du document avant de signer, puis remettre un exemplaire à chaque partie.
Certains défauts n’apparaissent qu’à l’usage, comme un radiateur qui chauffe mal. La loi permet au locataire de demander à compléter le constat d’entrée peu après son arrivée, notamment pour les éléments de chauffage. Le délai exact et les modalités sont rappelés sur le site officiel Service Public : mieux vaut les vérifier dès la signature du bail. Si vous organisez ce type de démarche pour la première fois, la logique de notre article Mise en place s’applique bien : préparer, exécuter, contrôler, sans brûler d’étape.
L’état des lieux de sortie : comparer plutôt que redécrire
Le constat de sortie se réalise à la restitution des clés, une fois le logement vidé des affaires du locataire. Le bon réflexe consiste à reprendre la grille d’entrée ligne par ligne et à noter, pour chaque élément, s’il est identique ou s’il a évolué. Cette comparaison directe limite les oublis et rend les écarts visibles immédiatement.
Le locataire a tout intérêt à nettoyer soigneusement, reboucher les petits trous de chevilles si le bail l’autorise, détartrer les sanitaires et vérifier que les joints sont propres. Un logement rendu dans un état conforme au constat d’entrée, compte tenu de l’usure normale, réduit le délai de restitution du dépôt de garantie prévu par la loi.
Pour un bailleur qui prévoit des travaux entre deux occupants, le constat de sortie devient aussi un cahier des charges. Les points relevés servent à chiffrer les interventions, et l’article Optimisez la supervision de votre chantier avec un logiciel donne des pistes pour suivre ces travaux sans perdre de temps entre deux locations.
Vétusté ou dégradation : la nuance qui décide de la retenue
Toute différence entre l’entrée et la sortie n’est pas forcément à la charge du locataire. La vétusté correspond à l’usure normale liée au temps et à un usage conforme : une peinture qui ternit après plusieurs années, une moquette légèrement tassée dans les zones de passage. La dégradation résulte d’un mauvais usage, d’un manque d’entretien ou d’un accident.
| Constat à la sortie | Lecture la plus fréquente |
|---|---|
| Peinture défraîchie après un long bail | Plutôt vétusté |
| Brûlure de cigarette sur un plan de travail | Plutôt dégradation |
| Joint de douche noirci faute de nettoyage | Défaut d’entretien |
| Parquet usé uniformément dans le couloir | Plutôt vétusté |
| Porte de placard arrachée | Plutôt dégradation |
Une grille de vétusté peut être annexée au bail pour fixer à l’avance la durée de vie théorique des équipements et la part restant due selon leur âge. Elle n’est pas obligatoire dans tous les cas, mais elle désamorce beaucoup de débats. Ces exemples restent indicatifs : chaque situation s’apprécie au cas par cas, et en cas de doute, l’ADIL de votre département peut éclairer gratuitement.
Qui réalise le constat et que faire en cas de désaccord
Le bailleur et le locataire peuvent établir le document eux-mêmes, à l’amiable. Le propriétaire peut aussi mandater un tiers, souvent l’agence qui gère le bien. Dans ce cas, les honoraires facturés au locataire pour l’état des lieux sont plafonnés par la réglementation.
Si les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord, ou si l’une d’elles ne se présente pas, un commissaire de justice (anciennement huissier) peut être sollicité. Il dresse alors un constat qui a une forte valeur probante, et ses frais sont en principe partagés par moitié entre bailleur et locataire selon un tarif encadré. Le locataire peut aussi refuser de signer un document qu’il juge inexact, à condition d’expliquer ses réserves par écrit.
Le constat de sortie prend une importance particulière lorsque la location s’est mal terminée, par exemple après des retards de loyer. Les propriétaires concernés par une situation d’Aide au logement versée au propriétaire ou par le cas d’un Locataire avec enfants qui ne paie plus ont intérêt à soigner ce document : il sera examiné de près si le litige va plus loin.
Les erreurs qui fragilisent un état des lieux
- Des formules trop vagues : « état moyen » ne dit rien. Il faut préciser l’emplacement, la taille et la nature du défaut.
- Des photos non rattachées au texte : une image sans légende ni référence à la pièce perd beaucoup de son intérêt.
- Une visite dans un logement encombré : les cartons et les meubles masquent sols et murs. Mieux vaut décaler le rendez-vous.
- Oublier les annexes : cave, parking, balcon, boîte aux lettres et jardin font partie de la location et doivent être décrits.
- Signer sans relire : une fois le document signé sans réserve, il devient difficile de contester son contenu.
- Ne pas garder son exemplaire : chaque partie doit conserver sa copie, au moins jusqu’à la restitution complète du dépôt de garantie.
Location meublée, colocation, maison avec extérieur : les situations particulières
En location meublée, le constat s’accompagne d’un inventaire détaillé du mobilier et des équipements fournis. Chaque objet (vaisselle, literie, électroménager) doit y être listé avec son état, faute de quoi il sera impossible de réclamer un élément manquant au départ.
En colocation, la question se complique lorsqu’un colocataire part avant les autres. Il est conseillé de prévoir un constat partiel, au moins pour la chambre privative, afin de ne pas faire porter aux occupants restants des dégâts dont ils ne sont pas responsables.
Pour une maison avec jardin, terrasse ou dépendances, la description s’étend aux clôtures, portails, haies, abri et revêtements extérieurs. Un plan du terrain annexé au constat facilite le repérage des défauts. Pour produire ce support visuel, notre Guide complet pour réaliser un plan de masse en trois dimensions détaille la démarche, utile aussi pour présenter le bien dans une annonce.
Quel que soit le cas, le support peut être papier ou numérique. Ce qui compte, c’est le respect des mentions obligatoires, le caractère contradictoire de la visite et la signature des deux parties.
L’état des lieux est-il obligatoire pour une location ?
Pour un logement loué comme résidence principale, vide ou meublé, la loi impose d’établir un état des lieux à l’entrée et à la sortie, puis de le joindre au bail. Pour d’autres types de location, il reste vivement conseillé.
Le locataire peut-il refuser de signer l’état des lieux ?
Oui, s’il estime que le document ne reflète pas la réalité. Il est préférable d’inscrire ses réserves par écrit. En cas de blocage, le recours à un commissaire de justice permet d’obtenir un constat neutre.
Que se passe-t-il si aucun état des lieux d’entrée n’a été fait ?
Le locataire est en principe présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf preuve contraire. Si c’est le bailleur qui a fait obstacle à sa réalisation, il ne peut pas invoquer cette présomption. La situation reste délicate pour les deux parties.
Peut-on ajouter des remarques après la signature ?
Pour le constat d’entrée, la loi prévoit une possibilité de complément dans un délai court, notamment pour le chauffage. En dehors de ce cadre, une modification nécessite l’accord des deux parties.
Qui paie l’état des lieux réalisé par un commissaire de justice ?
Lorsque ce professionnel intervient faute d’accord amiable, ses frais sont en principe répartis à parts égales entre propriétaire et locataire, sur la base d’un tarif réglementé.
